Escopo
As diretrizes e requisitos mínimos a serem observados na elaboração de trabalhos técnicos objetivam o propósito de subsidiar a formalização de procedimentos técnicos de entrega e recebimento de obras de construção civil.
Tais atividades devem ser elaboradas sob a responsabilidade e exclusiva competência de engenheiros e arquitetos legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia – CREA e CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA, e Lei Federal 12.378, de 31/12/ 2010.
Escopo específico:
Uma boa Vistoria abrangerá toda edificação, desde o subsolo quando existir até a cobertura.
Subsolo: Geralmente acomoda as garagens, máquinas e cisternas;
Pavimento térreo (ambientes internos, área externa, áreas técnicas),
Áreas comuns dos pavimentos tipo de toda torre (hall social, hall de circulação, escadaria, shafts)
Ático (casa de máquinas, barriletes, coberturas e lajes).
Principais objetivos
Identificar e caracterizar as anomalias e não conformidades existentes na obra (concluída ou não), na data da vistoria, visando subsidiar ações corretivas.
Registrar o estado físico presente na obra (concluída ou não) com o propósito de preservar a memória da situação existente na data da vistoria.
Servir como Laudo de Vistoria de Entrega de Obra – “Ad Perpetuam Rei Memoriam”, com vistas a preservar a memória das condições dos serviços executados pela Empresa.
Demonstrar as condições técnicas e funcionais das áreas de uso comum, por ocasião da entrega do empreendimento ao representante legal do condomínio, identificando e caracterizando eventuais anomalias e não conformidades existentes nas obras, nas datas das vistorias.
E, também, para dar início aos procedimentos de manutenção, em observância às prescrições da NBR 5674 – “Manutenção de edificações – Procedimento” que, a partir da entrega aos adquirentes, passam a ser de responsabilidade da administração do condomínio e dos próprios condôminos.
Planejamento – Vistoria
Os trabalhos serão desenvolvidos sempre por meio de observação visual de elementos, componentes e sistemas aparentes, e, quando necessário, com auxílio de equipamentos e instrumentos, tais como: binóculos, drones, níveis de bolha, níveis de mangueira, trenas, clinômetros, paquímetro, fissurômetro, entre outros.
Exceto se ficar expressamente especificado no contrato, não cabe ao profissional contratado instalar andaimes e fazer inspeção de eventuais anomalias existentes em fachadas e locais inacessíveis, inclusive fundações.
Preliminares
Preliminarmente à realização da (s) vistoria (s) serão conhecidas e estudadas as especificações e demais diretrizes de natureza técnica ou informativa contidas na documentação disponibilizada pelo contratante.
A título de exemplo podem ser considerados:
- Projeto Legal Aprovado Pela Municipalidade
- Projeto Legal Aprovado Pelo Corpo De Bombeiros
- Projeto Executivo De Arquitetura
- Projeto Executivo De Estrutura
- Projeto Executivo De Instalações Hidráulico-Sanitárias
- Projeto Executivo De Instalação De Gás
- Projeto Executivo De Instalações Elétricas
- Projeto Do Sistema De Proteção Contra Descargas Atmosféricas – SPDA
- Projeto Executivo De Impermeabilização
- Projetos Executivos Complementares
- Projeto Paisagístico
- Alvará De Construção
- Memoriais Descritivos
Os projetos devem contemplar as atualizações mais recentes em relação à data da vistoria.
Nos casos em que a obra já tenha sido concluída, conforme a natureza do objeto, serão previamente estudados e conhecidos:
- Manual de Uso, Operação e Manutenção da Área Comum
- Manual do Proprietário
- Documentos listados no Anexo A.1 da norma ABNT NBR 14037 Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.
Vistoria
Devem ser realizadas 2 vistorias conforme a sequência:
Etapa 1: (vistoria até 30 dias antes do “término” da obra): identificação de não conformidades mediante a análise de projetos com o executado in loco. Apresentação de registros fotográficos onde são apontados os problemas e sugeridas as soluções;
Etapa 2: (10 dias antes da “entrega” da obra): fase final, com emissão de Laudo completo de toda área de uso comum, a fim de atestar que o empreendimento está em plenas condições de ser entregue. Este Laudo será de uso geral, da Construtora e do Condomínio.
Sistema construtivo a ser analisado
Implantação: (dimensões do terreno, recuos, aclive/declive, construção abaixo do nível da rua, etc.)
Estrutura: tipo de estrutura, sua estabilidade e segurança da construção, (in)existência de patologias, etc.
Alvenaria: tipo do material utilizado, a presença ou não de fissuras, manchas de umidade nas paredes, piso e etc.
Esquadrias: tipo de material das portas, janelas e vitrôs, estado de conservação, pintura, segurança, etc.)
Revestimentos: revestimentos de paredes, pisos e forros dos cômodos e áreas úmidas, externos e internos.
Ventilação e Insolação: qualidade de ventilação e insolação nos cômodos, dando garantia de salubridade.
Instalações elétricas: suas condições, no que se refere à quadro de distribuição, tomadas, interruptores e etc.)
Instalações hidráulicas e esgoto: condições das instalações hidrossanitárias, bem como a destinação final do esgoto.)
Cobertura: condições, com existência de laje impermeabilizada ou não, telhado, beirais, marquises, etc. Se a mesma não oferece risco em caso de chuvas constantes.
Análise das observações feitas
As referências a serem confrontadas com as observações feitas na obra são aquelas constantes nos documentos (projetos e manuais), e os requisitos normativos e legais (normas técnicas e legislação aplicáveis) verificáveis visualmente nos locais que propiciem acesso direto e seguro.
As constatações, conforme o objetivo do trabalho, devem ser relatadas e retratadas, através de relatório fotográfico, no laudo produzido.
As anomalias e inconformidades detectadas devem ser objeto de registros fundamentados e caracterizados, inclusive quanto à respectiva exata localização, com o propósito de possibilitar uma fácil identificação e a implementação de eventual ação corretiva se for o caso.
Responsabilidades dos condôminos
A NBR 5674 – Norma para Manutenção de Edificações – Procedimento, da ABNT, preceitua que as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. Ainda, que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edificações que serão construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários.
Ao subitem 5.2 do item 5 – Responsabilidades, a NBR 5674 estabelece que:
“No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.”
