Laudo de Viabilidade Econômica – Ao negociar um terreno, construtoras e pessoas físicas podem se beneficiar com negócios mais vantajosos oferecendo aos potenciais compradores uma melhor apresentação da área avaliada. O Laudo de Viabilidade Técnica com projeção hipotética de um novo empreendimento possibilita uma visão clara e objetiva dos potenciais do terreno, agregando valor a negociações de compra e permuta. Também é recomendado para compradores, sendo que o mesmo é capaz de oferecer melhores condições de avaliação de custo benefício, resguardando seus investimentos.
Método Involutivo Vertical – MIV
O Método Involutivo era então definido no item 6.2.4 da antiga NBR – 5676:
“Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica para a apropriação do valor de terreno, alicerçado no seu Aproveitamento Eficiente (item 3.3 desta Norma), mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado. A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para a aplicação deste método exige-se que:
a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos seu uso e sua ocupação;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidades absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatível com a realidade;
c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.“
(“NORMA BRASILEIRA NBR – 5676/89”)
Posteriormente, com a atualização da NBR 5676, o Método Involutivo foi definido genericamente no item 8.2.2 da Parte 1 da NBR 14653:
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.”
(“NORMA BRASILEIRA NBR – 14653-1 : 2001”)
Agora, com a publicação da NBR 14653-2:2011 o Método Involutivo continua sendo definido conforme item 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. Todavia encontra-se mais detalhado, compreendendo as etapas descritas nos subitens 8.2.2.1 a 8.2.2.10 e que abrangem: Vistoria; Projeto hipotético; Pesquisa de Valores; Previsão de receitas; Levantamento do custo de produção do projeto hipotético; Previsão de despesas adicionais; Margem de lucro do incorporador; Prazos; Taxas e Modelo.
